Membeli rumah inden kerap menjadi pilihan bagi kita yang memiliki bujet pas-pasan. Pasalnya, harga rumah inden cenderung lebih murah jika dibandingkan dengan rumah jadi atau ready stock.
Namun, membeli rumah inden memiliki risiko dan kekurangan tersendiri. Mulai dari proses pembangunan yang molor, rumah yang ternyata tidak sesuai dengan desain awal, sampai yang paling parah adalah rumah gagal dibangun. Jika sudah begini, bagaimana nasib cicilan yang sudah kita bayar?
Jangan panik dulu. Bagi Anda yang sudah kepalang membayar cicilan rumah inden tapi kemudian rumah tersebut gagal dibangun, ada payung hukum yang melindungi hak kita sebagai konsumen.
Payung hukum konsumen terkait rumah inden
Biasanya, rumah inden gagal dibangun karena pihak pengembang rumah atau developer tidak memiliki dana yang cukup untuk meneruskan pembangunan atau bangkrut. Bagi calon pembeli rumah, hal ini tentu menjadi masalah besar, terutama bagi mereka yang sudah terlanjur membayar cicilan dan bahkan melakukan akad KPR dengan pihak bank.
Untuk pembeli rumah inden yang menggunakan KPR, ada dua hal yang menjadi kekhawatiran. Yang pertama adalah nasib cicilan rumah yang sudah dibayar, dan kedua adalah kewajiban cicilan KPR ke depannya setelah developer dinyatakan bangkrut. Apakah kita tetap harus membayar cicilan? Apakah kita akan kena denda atau penalti dari bank jika menghentikan cicilan?
(Baca: Beli Rumah Inden, Kenali Dulu Untung Ruginya Ini)
Terkait dengan hal tersebut, kita harus memahami dulu payung hukum apa yang melindungi kita sebagai konsumen jika rumah inden gagal dibangun.
Perihal cicilan yang sudah kita bayarkan, kita bisa merujuk kepada Pasal 37 ayat (1) UU Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UU KPKPU) yang berbunyi sebagai berikut:
“Apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan dengan suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkannya putusan pernyataan pailit, dan dalam hal pihak lawan dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi.”
Berdasarkan pasal ini, maka perjanjian jual beli antara dua belah pihak akan batal atau dihapus secara otomatis apabila pihak penjual dinyatakan pailit atau bangkrut. Dalam hal rumah inden, perjanjian yang dimaksud adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Dengan demikian, jika pengembang rumah dinyatakan bangkrut sebelum rumah selesai dibangun dan serah terima dilaksanakan, maka PPJB akan dihapus atau batal. Lebih lanjut, dalam pasal ini juga disebutkan bahwa kita sebagai konsumen dapat menuntut ganti rugi kepada developer sebagai kreditor konkuren.
Syarat mengajukan ganti rugi sebagai kreditor konkuren ini diatur dalam Pasal 115 ayat (1) UU Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UU KPKPU) yang berbunyi:
“Semua Kreditor wajib menyerahkan piutangnya masing-masing kepada Kurator disertai perhitungan atau keterangan tertulis lainnya yang menunjukkan sifat dan jumlah piutang, disertai dengan surat bukti atau salinannya, dan suatu pernyataan ada atau tidaknya Kreditor mempunyai suatu hak istimewa, hak gadai, jaminan fidusia, hak tanggungan, hipotek, hak agunan atas kebendaan lainnya, atau hak untuk menahan benda.”
Jadi jelas bahwa pembeli rumah inden yang pembangunan rumahnya mangkrak alias gagal dibangun dapat menuntut ganti rugi kepada pihak developer. Ganti rugi ini bisa mencakup seluruh uang cicilan rumah yang sudah kita bayar beserta kerugian lain. Namun demikian, besar uang ganti rugi yang kita terima nantinya akan diputuskan oleh pengadilan.
Lalu bagaimana dengan kewajiban cicilan KPR kita setelah pengembang dinyatakan pailit dan rumah tak jadi dibangun?
Meskipun PPJB dinyatakan dihapus apabila developer bangkrut sesuai UU Nomor 37 Tahun 2004, hal ini tidak serta merta menghapus perjanjian kredit KPR kita. Sebab akad kredit dilakukan antara kita sebagai debitur dengan pihak bank sebagai kreditur.
Namun, kita bisa merujuk kepada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1245 yang berbunyi:
“Tidak ada penggantian biaya, kerugian dan bunga, bila karena keadaan memaksa atau karena hal yang terjadi secara kebetulan, debitur terhalang untuk memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan, atau melakukan suatu perbuatan yang terlarang baginya.”
Kepailitan pengembang rumah inden tentu termasuk dalam kategori keadaan memaksa dalam pasal di atas. Oleh sebab itu, kita sebagai debitur KPR inden, tidak memiliki kewajiban untuk mengganti rugi, membayar denda, atau membayar penalti kepada bank penerbit KPR dalam situasi seperti ini.
Selain itu, perlu kita pahami bahwa sebelum rumah selesai dibangun, maka kita hanya memegang surat PPJB sebagai bukti pengikatan jual beli rumah dengan pihak pengembang, bukan Akta Jual Beli (AJB) atau sertifikat tanah. Artinya, objek rumah tersebut masih menjadi milik developer dan belum beralih kepada kita.
Ketika kita mengajukan KPR inden kepada pihak bank, PPJB inilah yang dijadikan jaminan sementara oleh pihak bank untuk mengucurkan dana KPR kita. Itulah sebabnya, salah satu syarat bank dapat memberikan KPR inden adalah bank tersebut harus sudah menjadi rekanan pengembang rumah inden yang dimaksud. Dengan demikian, bank dapat mengeksekusi atau menyita objek bangunan ketika pengembang tidak mampu menyelesaikan pembangunan rumah.
Hal ini diatur dalam Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 18/19/DKMP tanggal 6 September 2016 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.
Jadi jika kita rangkum, ketika rumah inden gagal dibangun atau pengembang rumah mengalami pailit, maka berikut ini hak kita sebagai pembeli rumah:
- Kita dapat menuntut ganti rugi kepada pihak pengembang terhadap cicilan yang sudah kita bayar
- Kita terhindar dari pembayaran cicilan KPR, berikut bunga, denda, dan penalti dari bank penerbit KPR
Tetap hati-hati dalam membeli rumah inden
Meskipun sudah jelas ada payung hukum yang melindungi hak kita saat membeli rumah inden, alangkah lebih baik jika kita dapat menghindari hal-hal yang tidak diinginkan ini sejak awal. Artinya, kita tetap harus hati-hati, terutama dalam memilih pengembang rumah.
Pastikan bahwa pengembang memiliki reputasi dan rekam jejak yang baik. Misalnya pengembang tidak pernah gagal dalam membangun rumah yang dijanjikan, memiliki proyek rumah inden sebelumnya dengan review baik, dan seterusnya. Anda bisa riset dulu soal rekam jejak pengembang secara online dan offline.
Jika sudah yakin dengan reputasi pengembang, baru Anda cek bank apa saja yang menjadi rekanan untuk KPR mereka. Ini juga penting, karena jika pengembang tersebut hanya bermitra dengan bank yang menawarkan KPR dengan bunga tinggi, ini juga bisa merugikan Anda di masa depan. Jadi lebih baik mundur dan mencari rumah inden yang lain, dengan pengembang terpercaya dan bank rekanan KPR yang lebih menguntungkan.
(Baca: Mengenal KPR Inden Mulai dari Definisi Hingga Persyaratannya)
Untuk mencari KPR dengan bunga terbaik, Anda bisa meminta bantuan Mortgage Master. Konsultan KPR online ini akan merekomendasikan produk-produk KPR terbaik untuk Anda serta memandu proses pengajuan KPR menjadi lebih cepat.
Cukup mengisi formulir online secara gratis, dan tim Mortgage Master akan menghubungi Anda dalam 1x24 jam di hari kerja. Mudah, simpel, dan praktis. Yuk, dicoba!