Saat membeli rumah dengan kredit pemilikan rumah alias KPR, kita pasti harus melalui proses appraisal dari bank. Proses ini sangat krusial dalam menentukan jumlah plafon atau batas pinjaman KPR yang akan kita terima. Sebenarnya apa itu appraisal rumah? Mari pahami lebih lanjut pengertian dan perannya dalam pengajuan KPR.
Proses appraisal rumah adalah penilaian harga rumah dari bank. Memang, penjual atau pengembang rumah sudah menetapkan harga jual rumah. Meski demikian, bank tidak begitu saja menerima harga tersebut sebagai valuasi harga rumah yang sebenarnya. Oleh karenanya mereka akan menilai sendiri harga rumah berdasarkan sejumlah parameter yang telah ditentukan.
Dalam beberapa kasus, harga jual rumah yang ditetapkan oleh penjual kerap kali berbeda dengan hasil appraisal dari bank. Terlebih lagi jika rumah yang dinilai adalah rumah bekas atau secondhand. Bank akan melihat detail-detail dari rumah tersebut yang mungkin disembunyikan oleh penjual, sehingga menyebabkan harga rumah dari proses appraisal lebih rendah dari harga jualnya.
Apa tujuannya dilakukan appraisal rumah?
Proses penilaian harga rumah perlu dilakukan oleh bank untuk menentukan seberapa besar plafon pinjaman KPR yang bisa disalurkan kepada calon nasabah KPR. Ini juga berkaitan erat dengan kebijakan rasio loan to value (LTV) yang ditetapkan oleh bank tersebut.
Menurut Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 23/2/PBI/2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018, rasio LTV adalah angka rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh bank umum konvensional terhadap nilai agunan berupa properti pada saat pemberian kredit berdasarkan hasil penilaian terkini.
Dari aturan tersebut sudah jelas bahwa rasio LTV KPR akan dihitung berdasarkan perbandingan antara plafon kredit dengan nilai rumah dari proses appraisal, bukan dari harga jual. Itu mengapa bank perlu melakukan proses appraisal setiap ada pengajuan KPR baru.
(Baca: Mengenal LTV KPR dan Pengaruhnya dalam Pembelian Rumah)
Contoh kasusnya begini, Budi mengajukan KPR kepada Bank Maju Jaya yang memiliki batas maksimum rasio LTV sebesar 80%. Artinya, bank tersebut hanya bersedia membiayai 80% harga rumah Budi lewat KPR. Sisanya, sebesar 20% berarti harus Budi penuhi dari kocek pribadi dalam bentuk uang muka atau DP.
Harga rumah yang berlaku di sini adalah harga rumah yang sudah ditetapkan lewat proses appraisal. Jadi jika harga appraisal lebih tinggi dari harga rumah yang ditetapkan penjual, maka Budi justru untung. Bisa jadi Budi tak perlu mengeluarkan uang pribadi untuk DP, karena semua biaya pembelian bisa dipenuhi dari KPR.
Namun jika ternyata harga appraisal bank lebih rendah dari harga jual, Budi harus siap mengeluarkan uang muka lebih besar dari perkiraan. Inilah sebabnya kenapa kita sebagai calon debitur KPR perlu memahami pentingnya proses appraisal.
Apa saja yang mempengaruhi proses appraisal?
Harga rumah dalam proses appraisal tentunya dipengaruhi oleh sejumlah faktor. Meskipun setiap bank memiliki standar dan ketentuan sendiri dalam melakukan proses ini, biasanya terdapat sejumlah faktor umum yang menjadi penentu.
1. Nilai jual objek pajak (NJOP)
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 150/PMK.03/2010, NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Dalam hal jual beli rumah, NJOP tertera dalam laporan pajak bumi dan bangunan (PBB). Ini kemudian menjadi salah satu parameter bank untuk menentukan harga rumah dalam proses appraisal. Dasar penetapan NJOP sendiri ditentukan oleh sejumlah faktor, yakni:
Dasar penetapan NJOP bumi:
- Letak
- Pemanfaatan
- Peruntukkan
- Kondisi lingkungan
Dasar penetapan NJOP bangunan:
- Bahan yang digunakan dalam bangunan
- Rekayasa
- Letak
- Kondisi lingkungan
(Baca: Memahami Pajak Bumi dan Bangunan untuk Tempat Tinggal atau PBB-P2)
2. Akses
Faktor lain yang mempengaruhi harga appraisal adalah akses. Ini berkaitan erat dengan letak dan kondisi lingkungan sekitar rumah seperti halnya dalam penetapan NJOP. Akses di sini sifatnya lebih mikro, seperti misalnya kondisi jalan menuju rumah. Apakah bisa dilewati kendaraan, apakah kondisi jalannya mulus atau banyak yang rusak. Hal-hal seperti ini yang akan dinilai oleh bank.
Pastinya semakin baik akses menuju lokasi rumah, maka semakin tinggi pula harga rumah yang akan ditetapkan bank melalui proses appraisal.
3. Kondisi fisik bangunan
Bank juga akan menilai kondisi fisik bangunan, mulai dari kualitas lantai, atap, pondasi bangunan, sampai interior dan tata ruang. Itu mengapa banyak penjual rumah second yang merenovasi rumahnya terlebih dahulu sebelum menjual. Tujuannya adalah untuk meningkatkan harga jual rumah tersebut.
4. Prospek lokasi
Faktor terakhir yang mempengaruhi proses appraisal rumah adalah prospek lokasi rumah tersebut di masa depan. Sebab bisa jadi saat ini lokasinya tergolong sepi dan jauh dari pusat kota, tapi ada rencana pembangunan infrastruktur di lokasi tersebut yang membuatnya berpotensi menjadi area yang strategis.
Rumah yang berlokasi di area seperti ini akan dihargai lebih tinggi oleh bank. Sebab bank melihat potensi kenaikan harga untuk rumah tersebut, bukan harganya saat ini.
Berapa lama appraisal rumah berlangsung?
Dalam proses pengajuan KPR, appraisal rumah dilakukan di tahap awal pengajuan berbarengan dengan verifikasi profil dari bank dan wawancara. Keseluruhan proses ini biasanya berlangsung kurang lebih 14 hari kerja, tapi bisa lebih singkat atau lebih lama, tergantung dari ketentuan bank terkait.
Berapa biaya appraisal rumah?
Harap diingat bahwa proses appraisal rumah dari bank ini tidak gratis lho. Besar biayanya bervariasi, tapi umumnya berkisar antara Rp 500.000-Rp 2 juta. Biaya ini harus Anda keluarkan di awal pengajuan KPR, sebelum bank memutuskan apakah akan menyetujui atau menolak permohonan KPR Anda.
Lalu bagaimana kalau ternyata KPR ditolak bank? Biaya appraisal tersebut tidak akan dikembalikan kepada Anda alias hangus. Itu sebabnya penting bagi Anda untuk mempersiapkan biaya ini sebelum mengajukan KPR. Apalagi jika Anda mengajukan KPR di lebih dari satu bank. Gunakan dengan sebaik-baiknya biaya appraisal ini untuk KPR yang memang benar-benar bagus dan menguntungkan bagi keuangan Anda dalam jangka panjang.
Itulah tadi penjelasan soal proses appraisal rumah, mulai dari pengertian, tujuan, sampai biayanya. Semoga ini bisa menjadi panduan Anda dalam proses pengajuan KPR dan menentukan strategi yang tepat dalam menjalaninya nanti.