Pernah dengar istilah LTV? Jika Anda pernah atau sedang dalam proses membeli hunian dengan KPR, besar kemungkinan Anda telah mendengar istilah yang satu ini sebelumnya. LTV merupakan kepanjangan dari loan to value. Dalam pengajuan KPR, rasio LTV merupakan salah satu elemen penting yang perlu kita ketahui karena erat kaitannya dengan besarnya uang muka atau DP rumah yang perlu kita siapkan.
Untuk memahami lebih dalam soal LTV KPR, dalam artikel ini akan dibahas tuntas soal pengertiannya, landasan penetapannya oleh Bank Indonesia, serta bagaimana pengaruhnya terhadap pengajuan KPR Anda.
Apa yang dimaksud dengan loan to value (LTV)?
Dalam kredit pemilikan rumah (KPR), loan to value merujuk kepada jumlah kredit yang bisa diberikan oleh bank kepada calon nasabah KPR untuk membeli rumah. Bank biasanya menggunakan angka rasio LTV untuk menetapkan plafon kredit ini.
Menurut Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 23/2/PBI/2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018, rasio LTV adalah angka rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh bank umum konvensional terhadap nilai agunan berupa properti pada saat pemberian kredit berdasarkan hasil penilaian terkini.
Sebagai contoh, Anda mengajukan KPR kepada Bank A yang memiliki batas maksimum rasio LTV sebesar 80%. Artinya, bank tersebut hanya bersedia membiayai 80% harga rumah Anda lewat KPR. Sisanya, sebesar 20% berarti harus Anda penuhi dari kocek pribadi dalam bentuk uang muka atau DP.
Namun perlu diingat bahwa harga rumah yang dimaksud di sini adalah harga rumah yang diakui oleh pihak bank melalui proses penilaian atau appraisal, bukan harga rumah yang ditetapkan oleh pengembang atau penjual rumah.
Sebelum menyetujui KPR, bank akan melakukan proses appraisal terhadap rumah yang akan dibeli. Tujuannya adalah untuk mengetahui harga rumah yang sebenarnya, sesuai dengan kondisi pasar terkini. Pada banyak kasus, sering terjadi bahwa harga rumah dalam proses appraisal tidak sama dengan harga jual rumah. Bisa lebih tinggi, bisa juga lebih rendah. Jika lebih tinggi, maka untung buat kita. Tapi jika lebih rendah, berarti DP rumah yang perlu kita siapkan pun jadi lebih besar.
Agar lebih jelas, mari kita simak dua contoh kasus berikut ini:
Contoh kasus 1:
Budi berniat membeli rumah tapak senilai Rp 800 juta dan berencana mengajukan KPR untuk pembelian ini ke Bank A. Bank A kemudian melakukan appraisal terhadap rumah tersebut, dan hasil appraisal menunjukkan bahwa harga rumah sebenarnya adalah Rp 1 miliar.
Bank A memiliki kebijakan rasio LTV untuk properti sebesar 90%. Artinya, maksimal plafon KPR yang bisa diberikan oleh Bank A untuk Budi adalah Rp 900 juta - lebih besar dari harga jual yang ditetapkan pengembang. Dengan begitu, Budi bisa mendapatkan semua dana pembelian rumah dari KPR bank A, tanpa menyiapkan DP rumah sama sekali. Bahkan, Budi bisa mendapatkan dana tambahan Rp 100 juta jika ia mau untuk kebutuhan lain.
(Baca: Kredit Rumah Tanpa DP, Untung atau Buntung?)
Contoh kasus 2:
Masih menggunakan kasus Budi, tapi kini dia berencana mengajukan KPR ke Bank B. Dari appraisal yang dilakukan oleh bank tersebut, diputuskan bahwa harga rumah sebenarnya adalah Rp 700 juta, lebih rendah dari harga jual yang ditetapkan pengembang sebesar Rp 800 juta.
Maksimum rasio LTV yang ditetapkan oleh Bank B adalah 80%. Artinya, maksimal pinjaman KPR yang bisa diberikan Bank B kepada Budi adalah Rp 560 juta. Dengan begitu, Budi perlu menyiapkan sisa dana pembelian rumah sebesar Rp 240 juta dari dana pribadi sebagai DP rumah.
Ketentuan rasio LTV untuk kredit rumah
Berdasarkan ketentuan PBI Nomor 23/2/PBI/2021, disebutkan bahwa batasan paling tinggi rasio LTV untuk kredit properti dari bank adalah 100%. Meski demikian, bank tersebut harus memenuhi persyaratan rasio NPL (non-performing loan) atau kredit macet yang ditetapkan BI, yaitu:
- Rasio NPL untuk total kredit secara bruto kurang dari 5%
- Rasio NPL dari kredit properti secara bruto kurang dari 5%
Adapun bagi bank yang tidak memenuhi persyaratan tersebut, BI telah menetapkan batasan rasio LTV sesuai dengan tipe hunian. Berikut ini ketentuan lengkapnya.
- Untuk KPR rumah tapak dan rumah susun:
- Tipe >70, paling tinggi 95% untuk fasilitas pertama dan paling tinggi 90% untuk fasilitas kedua dan seterusnya
- Tipe >21-70, paling tinggi 95% untuk fasilitas pertama dan seterusnya
- Tipe ≤21, paling tinggi 100% untuk fasilitas pertama dan paling tinggi 95% untuk fasilitas kedua dan seterusnya
- Untuk KPR ruko rukan, paling tinggi 95% untuk fasilitas pertama dan paling tinggi 90% untuk fasilitas kedua dan seterusnya
Apa pengaruh LTV terhadap KPR kita?
Ini mungkin merupakan pertanyaan paling penting yang perlu kita ketahui jawabannya. Dari penjelasan di atas, dapat disimpulkan bahwa LTV berpengaruh terhadap besar plafon pinjaman KPR yang bisa diberikan oleh bank kepada nasabah. Dengan begitu, ini akan mempengaruhi uang DP rumah yang harus kita siapkan.
Meskipun dalam aturan BI jelas disebutkan bahwa bank bisa dan boleh memberikan rasio LTV hingga 100% kepada nasabah KPR, namun pada praktiknya hampir tidak ada bank di Indonesia yang mau melakukan hal tersebut. Sebab pada akhirnya bank akan mempertimbangkan juga profil calon nasabah dalam penetapan batas rasio LTV.
(Baca: Cara Menabung DP Rumah untuk Gaji UMR)
Calon nasabah KPR yang dinilai aman dan berisiko rendah oleh bank kemungkinan besar akan mendapatkan batas rasio LTV yang tinggi. Sebaliknya, nasabah yang dinilai berisiko akan memperoleh batas rasio LTV yang lebih rendah. Konsekuensinya, nasabah seperti ini perlu menyiapkan dana tunai lebih besar sebagai DP rumah untuk menutupi sisa plafon KPR.
Oleh karena itu, mengetahui batas rasio LTV KPR yang ditetapkan oleh bank sangat penting saat Anda mengajukan KPR. Tujuannya agar Anda dapat mengetahui seberapa besar dana tunai yang perlu Anda siapkan saat membeli rumah incaran. Semakin tinggi rasio LTV yang ditetapkan, maka semakin ringan beban Anda dalam menyiapkan DP rumah.
Untuk membantu Anda menemukan KPR terbaik yang cocok untuk kebutuhan dan kemampuan finansial, Anda dapat menghubungi konsultan KPR seperti Mortgage Master. Tim konsultan kami bisa merekomendasikan produk KPR yang memang pas dengan profil Anda dari bank-bank yang ada di Indonesia.
Sesi konsultasinya gratis pula. Anda hanya perlu melakukan pendaftaran online, dan tim kami akan langsung menghubungi Anda kembali dalam waktu 1x24 jam di hari kerja. Yuk, dapatkan KPR terbaik untuk Anda bersama Mortgage Master.