Di negara yang mayoritas berpenduduk muslim seperti Indonesia, kehadiran produk-produk yang memenuhi syariat Islam pun menjadi suatu kebutuhan. Tak terkecuali untuk produk keuangan. Demi memenuhi kebutuhan tersebut, bank pun meluncurkan berbagai produk syariah, mulai dari tabungan, kartu kredit, asuransi, sampai KPR syariah.
Sebenarnya apa yang membedakan produk keuangan syariah dengan produk konvensional? Perbedaan utamanya terletak pada prinsip hukum yang menjadi landasan produk tersebut. Jika produk keuangan konvensional harus memenuhi ketentuan dan aturan perbankan, produk syariah selain harus memenuhi aturan tersebut juga harus mengikuti syariat Islam.
Dalam hal produk KPR atau kredit pemilikan rumah syariah, tentunya ada pula yang membedakannya dengan KPR konvensional. Untuk mengetahui lebih lanjut soal KPR syariah, berikut ini ulasan lengkapnya.
Pengertian KPR Syariah
KPR syariah merupakan produk pembiayaan perbankan yang berlandaskan prinsip syariah dan ditujukan untuk pembelian rumah atau hunian. Dasar hukum KPR syariah mengacu kepada Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Selain itu, KPR syariah juga harus mengikuti sejumlah aturan fatwa dari Dewan Syariah Nasional Majelis Utama Indonesia (MUI).
Jika dibandingkan dengan KPR konvensional, perbedaan utama yang paling mencolok dari dua jenis KPR ini terletak pada sistem bunganya. Karena berlandaskan syariat Islam yang mengharamkan bunga, maka KPR syariah pun tidak mengenakan bunga kepada nasabah KPR. Sebagai gantinya, imbalan jasa kepada pihak bank diberikan dalam empat bentuk, tergantung akad yang disepakati.
Bentuk imbalan atau pengambilan keuntungan dalam KPR syariah, meliputi:
- Profit margin: jika akad yang dipakai adalah murabahah atau jual beli
- Jasa (ujrah / fee): jika akad yang dipakai adalah istishna’ atau pesan bangun.
- Fee sewa: jika akad yang digunakan adalah ijarah muntahiyah bi tamlik (sewa beli)
- Bagi hasil keuntungan: jika akad yang digunakan adalah musyarakah mutanaqishah
Akad KPR Syariah
Dalam KPR syariah, terdapat empat jenis akad atau perjanjian jual-beli yang biasanya ditawarkan oleh bank.
1. Akad murabahah atau jual beli
Akad murabahah dalam KPR syariah merupakan perjanjian jual-beli antara bank dengan pembeli rumah atau calon nasabah KPR. Dalam akad ini, bank akan membeli rumah yang kita inginkan, lalu menjualnya kembali kepada kita dengan harga yang sudah ditambah dengan keuntungan untuk pihak bank.
Harga tersebut harus disepakati di awal perjanjian akad, sehingga kita sebagai calon debitur KPR akan mencicil harga rumah sesuai dengan kesepakatan itu. Artinya, cicilan yang kita bayarkan tiap bulan pun akan bersifat tetap, tidak naik-turun seperti halnya KPR konvensional yang mengikuti suku bunga Bank Indonesia (BI).
2. Akad istishna’ atau pesan bangun
Dalam akad istishna’, pembiayaan KPR syariah dilakukan dalam bentuk pesan bangun. Kita sebagai nasabah akan membeli rumah sesuai dengan pesanan yang disepakati atau inden. Biasanya terdapat dua metode yang ditawarkan bank untuk akad jenis ini, yaitu metode selesai-bayar dan metode progresif.
Metode pesan-bayar artinya kita diharuskan membayar rumah ketika pembangunan selesai. Namun, bank akan meminta kita untuk membuat rekening dan kita diwajibkan mengisinya selama masa pembangunan berjalan. Sementara metode progresif berarti kita diharuskan membayar kepada bank sesuai progres pembangunan rumah.
Akad istishna’ bisa dibilang jarang ditawarkan oleh bank di Indonesia. Akad ini justru lebih umum ditawarkan oleh developer atau pengembang rumah syariah, di mana kita mencicil harga rumah langsung kepada pengembang tanpa melalui bank.
3. Akad ijarah muntahiyah bi tamlik atau sewa beli
Akad ijarah muntahiyah bi tamlik atau yang disebut juga dengan akad sewa beli merupakan perjanjian dalam KPR syariah, di mana kita dianggap “menyewa” rumah yang ingin kita beli sampai periode waktu yang ditentukan, dan pada akhirnya bank akan menjual atau menghibahkan rumah tersebut kepada kita saat masa sewa berakhir.
Contoh kasusnya begini:
Budi ingin membeli rumah seharga Rp 500 juta. Dia pun menandatangani akad sewa beli untuk KPR syariah dari Bank X. Berdasarkan akad ini, maka Bank X akan membeli rumah tersebut dan menyewakannya kepada Budi untuk jangka waktu 20 tahun.
Budi pun diwajibkan membayar uang sewa selama masa perjanjian. Uang sewa yang harus dibayarkan tiap bulan itu terdiri atas manfaat sewa sekaligus keuntungan untuk bank X. Saat masa sewa berakhir, yakni 20 tahun kemudian, maka kepemilikan rumah tersebut akan berpindah dari Bank X kepada Budi.
4. Akad musyarakah mutanaqishah atau kongsi
Akad terakhir dalam KPR syariah adalah akad musyarakah mutanaqishah atau kongsi. Akad ini menetapkan skema bagi hasil antara pembeli rumah dengan pihak bank.
Dalam akad musyarakah, pembeli dan bank sama-sama patungan membeli rumah, misalnya dengan porsi 20%:80%. Status rumah tersebut kemudian menjadi milik berdua, yakni pembeli dan bank.
Pembeli kemudian akan “menyewa” rumah tersebut dari bank selama jangka waktu tertentu, sehingga secara bertahap mengurangi porsi kepemilikan pihak bank. Pembayaran sewa ini akan terus dilakukan oleh pembeli hingga porsi kepemilikan bank menjadi 0% di akhir masa perjanjian, dan rumah pun 100% resmi dimiliki oleh pihak pembeli.
Kelebihan KPR Syariah Dibanding KPR Konvensional
1. Tidak ada sistem bunga, cicilan tetap
Seperti yang sudah dibahas sebelumnya, KPR syariah tidak mengenakan sistem bunga bagi nasabah. Alih-alih, bank akan mengenakan biaya jasa dalam bentuk profit margin atau bagi hasil.
Keuntungannya, nasabah KPR pun tidak perlu was-was soal cicilan ketika kondisi ekonomi tidak stabil dan suku bunga BI naik-turun. Karena margin bank sudah ditetapkan di awal, maka cicilan KPR yang harus kita bayar tiap bulan pun sifatnya tetap dan tidak berubah-ubah.
2. Margin transparan
Tidak seperti KPR konvensional yang bunga KPR-nya mengikuti pergerakan suku bunga BI, keuntungan atau profit margin untuk KPR syariah sudah ditentukan di awal masa pinjaman. Kita pun jadi tahu pasti berapa keuntungan yang akan diambil bank untuk pinjaman KPR kita, sehingga kita bisa mengukur mahal-murahnya KPR syariah dengan lebih mudah.
3. Bebas riba
Bagi umat muslim, riba merupakan sesuatu yang diharamkan. Hal ini pula yang mendorong munculnya produk-produk perbankan syariah, termasuk KPR syariah. Bagi Anda yang tidak ingin melakukan riba, maka KPR syariah merupakan solusi tepat untuk pembiayaan rumah Anda.
4. Lebih sehat bagi keuangan dalam jangka panjang
Karena tidak ada sistem bunga dalam KPR syariah, cicilan KPR Anda tiap bulan pun jumlahnya bersifat tetap. Tentunya ini akan memudahkan dalam perencanaan keuangan untuk masa depan. Sebab Anda bisa mengalokasikan dana yang pasti untuk cicilan rumah dan juga pos-pos keuangan lainnya.
5. Tidak ada denda dan penalti
Dalam KPR konvensional, Anda akan dikenakan denda apabila telat membayar cicilan. Anda juga diharuskan membayar penalti apabila melunasi pinjaman lebih cepat dari waktu jatuh tempo. Hal ini tidak berlaku dalam KPR syariah.
Untuk KPR syariah, denda dan penalti haram hukumnya. Oleh karena itu, tidak ada dua istilah tersebut dalam produk keuangan ini. Sebagai gantinya, bank dan nasabah KPR akan melakukan musyawarah untuk ganti rugi jika pihak nasabah mengalami kesulitan pembayaran yang berdampak kepada telat membayar cicilan.
Adapun untuk pelunasan pembayaran dipercepat, bank juga tidak akan mengenakan penalti. Nasabah hanya diwajibkan membayar sisa utang KPR beserta dengan margin yang telah disepakati.
Kekurangan KPR Syariah Dibanding KPR Konvensional
Semua hal di dunia ini pasti punya kelebihan dan kekurangan, begitupun dengan KPR syariah. Berikut ini sejumlah kekurangan KPR syariah yang perlu Anda ketahui:
- Banyaknya jenis akad sehingga terkesan rumit dan kerap membuat calon nasabah bingung
- Biaya dokumentasi, seperti pembuatan akad yang biasanya lebih mahal dibanding KPR konvensional
- Tenor pinjaman lebih singkat. KPR konvensional bisa menawarkan tenor hingga 30 tahun, sementara KPR syariah umumnya hanya menawarkan tenor pinjaman maksimal 15 tahun.
- Tidak adanya kesempatan menikmati penurunan bunga. Jika pada KPR konvensional ada kemungkinan nasabah menikmati penurunan cicilan karena bunga BI sedang turun, tidak begitu halnya dengan KPR syariah yang cicilannya sudah dipatok tetap sejak akad.
Syarat dan Cara Pengajuan KPR Syariah
Secara umum, syarat dan cara pengajuan KPR syariah sebenarnya tidak berbeda dari KPR konvensional. Berikut ini sejumlah syarat pengajuan yang perlu Anda penuhi:
- Warga negara Indonesia (WNI)
- Bagi karyawan, usia minimal adalah 21 tahun dan maksimal 55 tahun
- Bagi wiraswasta dan profesional, usia minimal adalah 21 tahun dan maksimal 65 tahun
- Punya penghasilan rutin tiap bulan
- Sudah bekerja minimal 2 tahun untuk karyawan
- Sudah menjalankan usaha minimal 3 tahun untuk wiraswasta dan profesional
- Menyerahkan dokumen-dokumen pendukung yang dibutuhkan, seperti KTP, NPWP, slip gaji, dan lain-lain.
Adapun untuk cara pengajuannya, berikut ini langkah-langkah yang perlu Anda lakukan:
- Riset dan bandingkan produk-produk KPR syariah di Indonesia
- Pilih kurang lebih 3 produk yang paling sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial Anda
- Hubungi bank-bank yang sudah Anda pilih tersebut
- Siapkan dan kirim dokumen-dokumen persyaratan yang diminta
- Tunggu pihak bank melakukan proses appraisal rumah dan verifikasi data Anda
- Jika disetujui, bank akan menghubungi Anda untuk membicarakan detail akad, skema pembiayaan, dan sebagainya
- Jika Anda dan bank sudah setuju mengenai skema pembiayaan KPR, maka selanjutnya proses akad pun dapat dilaksanakan
- Tanda tangan akad
- Pinjaman KPR cair
Keputusan untuk memilih KPR konvensional atau KPR syariah, semuanya ada di tangan Anda. Masing-masing produk memiliki kelebihan dan kekurangan, tinggal Anda yang menentukan mana yang paling pas dengan kebutuhan dan kemampuan finansial. Agar lebih yakin, Anda juga bisa meminta bantuan konsultan KPR, contohnya Mortgage Master.
Mortgage Master merupakan konsultan KPR online yang dapat memandu Anda dalam menentukan KPR yang paling tepat. Dengan tim yang berpengalaman, mereka akan merekomendasikan sejumlah produk KPR yang memang sesuai dengan profil Anda. Semuanya dilakukan tanpa dipungut biaya sepeserpun alias gratis!
Mungkin Anda lebih cocok dengan KPR konvensional karena optimis kondisi ekonomi Indonesia akan membaik dan bunga kredit bisa turun. Atau Anda lebih nyaman dengan KPR syariah karena menjanjikan cicilan tetap hingga masa pinjaman berakhir. Apapun alasannya, pilihlah produk KPR dengan matang dan hati-hati agar tidak menyesal di kemudian hari ya.