Bagi yang sedang berburu rumah, mungkin sudah pernah mendengar istilah rumah inden. Tapi kalau KPR inden, bagaimana? Nah, untuk Anda yang memang berniat membeli rumah inden, penting mengetahui dan memahami soal alternatif pembiayaan bank yang satu ini.
Seperti kita ketahui, rumah inden merupakan rumah yang masih dalam proses pembangunan tapi sudah dipasarkan oleh penjual atau pengembang properti. Pembangunan rumah kemudian akan diselesaikan setelah ada orang yang membeli rumah tersebut. Jadi seperti beli barang dengan sistem pre-order, tapi barang yang dibeli adalah rumah.
Sama halnya dengan rumah jadi atau ready stock, membeli rumah inden juga bisa dilakukan dengan menggunakan fasilitas KPR atau kredit pemilikan rumah. Meski cara kerjanya kurang lebih sama dengan KPR konvensional, ada beberapa karakteristik KPR inden yang perlu kita ketahui saat menggunakan fasilitas pembiayaan ini. Mari kita pahami lebih dalam.
Tak semua rumah inden dapat dibeli dengan KPR inden
Hal pertama yang perlu kita pahami saat ingin membeli rumah inden adalah tak semua rumah inden di luar sana dapat kita beli dengan KPR. Lantaran rumah belum selesai dibangun, tentunya bank hanya mau memberikan fasilitas KPR inden kepada pengembang yang sudah dipercaya dan memiliki reputasi baik.
Dalam penjualan rumah inden, pengembang harus sudah bekerja sama dengan bank tertentu untuk dapat menyediakan fasilitas KPR bagi calon pembeli rumah. Jika tidak, maka pembelian rumah inden hanya bisa dilakukan dengan uang tunai atau pembelian bertahap.
Dengan kata lain, jika Anda berniat membeli rumah inden menggunakan KPR, maka pastikan dulu bahwa pengembang rumah incaran Anda sudah memiliki bank rekanan untuk fasilitas pembiayaan ini. Pertimbangkan juga bank apa yang digandeng pengembang tersebut, karena ini menentukan besar bunga KPR yang akan Anda tanggung ke depannya.
Selain itu, perlu juga diketahui bahwa tidak semua bank diperbolehkan untuk menyalurkan KPR inden. Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018, bank yang diperbolehkan membiayai rumah inden adalah bank-bank yang memiliki rasio kredit bermasalah neto dan rasio kredit properti bermasalah bruto kurang dari 5%.
KPR inden hanya bisa digunakan satu kali
Hal lain yang perlu Anda ketahui soal KPR inden adalah KPR ini hanya bisa Anda gunakan sekali seumur hidup. Jadi apabila Anda membeli rumah inden untuk kedua kalinya, maka fasilitas pembiayaan ini sudah tidak bisa Anda gunakan lagi.
Ketentuan ini dikeluarkan untuk membatasi pembelian rumah oleh spekulan atau investor. Harapannya, KPR inden dapat dimanfaatkan oleh masyarakat yang memang benar-benar membutuhkan rumah sebagai tempat tinggal.
Proses pembelian rumah inden dengan KPR
Proses pembelian rumah dengan KPR inden sebenarnya tidak jauh berbeda dengan KPR biasa. Berikut ini langkah-langkahnya:
(Baca: Panduan Lengkap Proses Pengajuan KPR, dari Awal Sampai Akad)
1. Membayar tanda jadi
Setelah mendapatkan rumah inden yang Anda inginkan dan memastikan bahwa pengembang menyediakan fasilitas KPR inden, maka Anda perlu membayar tanda jadi atau booking fee. Biaya ini dibutuhkan untuk “mengunci” unit rumah yang Anda minati. Besarnya bervariasi, biasanya mulai dari Rp 500 ribu- Rp 10 juta, tergantung ketentuan dari pengembang.
2. Menandatangani perjanjian pengikatan jual beli (PPJB)
Selanjutnya, Anda dan pihak pengembang perlu membuat perjanjian pengikatan jual beli atau PPJB rumah. Dalam perjanjian ini akan dijelaskan spesifikasi rumah dan kewajiban masing-masing pihak, baik pembeli maupun pengembang. Perjanjian harus ditandatangani oleh kedua belah pihak di hadapan notaris agar mengikat secara hukum.
3. Menyerahkan dokumen kepada bank
Anda kemudian perlu menyerahkan dokumen-dokumen persyaratan KPR inden kepada bank yang menjadi rekanan pengembang. Proses ini juga akan dilengkapi dengan wawancara dan survey dari pihak bank ke tempat kerja atau tempat tinggal Anda saat ini untuk menilai apakah Anda layak atau tidak sebagai debitur KPR.
4. Membayar uang muka (DP)
Apabila pengajuan KPR Anda disetujui oleh bank, maka selanjutnya Anda perlu membayar uang muka atau down payment (DP) rumah. Besarnya sesuai dengan plafon KPR yang telah diberikan oleh bank. Misalnya bank menyanggupi plafon KPR 85% dari harga rumah, maka Anda perlu membayar DP sebesar 15%-nya.
5. Melakukan akad kredit
Sama seperti proses kredit pada umumnya, Anda juga perlu melakukan akad kredit untuk menandakan dimulainya KPR inden Anda. Dilakukan di hadapan notaris, beberapa dokumen KPR yang biasanya perlu Anda cek dan tandatangani dalam akad kredit di antaranya akta jual beli (AJB), akta pemberian hak tanggungan (APHT), dokumen pajak, serta sertifikat rumah.
6. Membayar cicilan KPR
Jika sudah sampai akad kredit, maka langkah selanjutnya yang perlu Anda lakukan tinggal membayar cicilan KPR yang telah disepakati dengan pihak bank. Jangan sampai lalai dan telat membayar cicilan ini, karena ada denda atau penalti yang bisa dibebankan oleh bank kepada Anda.
7. Evaluasi
Pada tahap ini, bank dan pihak pembeli perlu melakukan evaluasi terhadap progres pembangunan rumah. Idealnya, rumah satu lantai memerlukan waktu 12 bulan hingga pembangunan selesai, sementara rumah dua lantai perlu sekitar 18 bulan. Jika progres pembangunan rumah ternyata molor dari jadwal yang dijanjikan pengembang, maka kita sebagai pembeli bisa mengajukan keberatan dan meminta pengembang untuk membeli kembali rumah tersebut.
Ketentuan pencairan dana KPR inden oleh bank
Salah satu hal yang membedakan KPR inden dengan KPR biasa adalah sistem pencairan dananya oleh pihak bank. Dalam KPR konvensional, bank akan langsung membayar 100% dana KPR kepada pihak pengembang setelah akad kredit ditandatangani.
Sementara itu, dalam KPR inden, dana KPR akan dicairkan oleh bank secara bertahap, sesuai dengan progres pembangunan rumah. Berdasarkan ketentuan dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018, berikut ini tahapan pencairan dana KPR inden:
- Maksimal 30% dari plafon KPR ketika sudah melakukan tanda tangan perjanjian pengikatan jual-beli rumah (PPJB).
- Maksimal 50% dari plafon KPR sampai pondasi rumah selesai dibangun, disertai penilaian progres pembangunan.
- Maksimal 90% dari plafon KPR sampai penyelesaian tutup atap, disertai penilaian progres pembangunan.
- Sebesar 100% dari plafon KPR setelah dilakukan serah terima rumah (akad), dilengkapi dengan perjanjian akta jual beli dan akta pembebanan hak tanggungan atau surat kuasa hak pembebanan tanggungan. Itulah tadi hal-hal seputar KPR inden yang perlu Anda ketahui sebelum membeli rumah inden. Pahami ketentuan dan cara kerjanya agar Anda tak salah langkah. Jika masih belum yakin, Anda bisa meminta bantuan konsultan KPR seperti Mortgage Master untuk membantu Anda mendapatkan KPR terbaik dan sesuai dengan kebutuhan.
Jangan lupa, hal paling penting yang perlu Anda perhatikan saat membeli rumah inden adalah reputasi dan rekam jejak pengembang. Sebab Anda membeli rumah yang belum ada fisiknya, sehingga ada risiko besar bahwa rumah yang Anda beli tidak selesai tepat waktu, atau bahkan gagal dibangun. Jadi hati-hati dalam memilih, agar tidak mengalami kerugian finansial di masa depan.