Bagi yang tengah berencana mengajukan KPR atau kredit pemilikan rumah, wajib hukumnya untuk memahami perbedaan KPR subsidi dan nonsubsidi. Jangan sampai tertukar, karena ini akan berdampak kepada besarnya cicilan dan juga spesifikasi KPR yang nanti Anda dapatkan.
Istilah KPR subsidi sudah sangat sering terdengar di kalangan masyarakat, terutama mereka yang termasuk ke dalam kategori masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Kepopuleran KPR subsidi bukannya tanpa alasan. Produk pembiayaan yang diinisiasi oleh pemerintah ini dinilai sebagai salah satu solusi untuk memiliki rumah di tengah harga properti yang terus melambung.
Namun untuk bisa memperoleh pinjaman yang satu ini, sebelumnya tentu kita harus paham apa itu KPR subsidi dan apa bedanya dengan KPR nonsubsidi. Dengan begitu, kita bisa memilih skema pembiayaan mana di antara keduanya yang paling tepat dengan kebutuhan dan kemampuan keuangan kita.
Jadi, apa perbedaan KPR subsidi dan nonsubsidi? Agar lebih jelas, simak ulasannya berikut ini.
1. Definisi KPR subsidi dan KPR nonsubsidi
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 20/PRT/M/2019 Tahun 2019, KPR subsidi adalah kredit atau pembiayaan pemilikan rumah yang mendapat bantuan dan/atau kemudahan perolehan rumah dari pemerintah, berupa dana murah jangka panjang dan subsidi perolehan rumah yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana baik secara konvensional maupun dengan prinsip syariah.
Karena sifatnya berupa bantuan atau insentif, maka tidak semua orang dapat menerima fasilitas ini. Penyaluran KPR subsidi terutama ditujukan bagi MBR untuk pembelian rumah tapak maupun rumah susun. Adapun bentuk fasilitas yang ditawarkan ada dua, yakni:
Dana murah jangka panjang berupa fasilitas likuiditas pembiayaan rumah (FLPP) melalui KPR Sejahtera Subsidi pemilikan rumah berupa subsidi bunga kredit perumahan melalui KPR Subsidi Selisih Bunga (KPR SSB) dan KPR Subsidi Selisih Marjin (KPR SSM)
Pemerintah juga menyediakan subsidi bantuan uang muka perumahan atau SBUM untuk pembelian rumah tapak melalui KPR Bersubsidi. Namun fasilitas ini tak dapat digunakan untuk pembelian rumah susun.
Sementara itu, KPR nonsubsidi atau KPR konvensional merupakan produk pembiayaan rumah dari perbankan yang ditujukan untuk calon pembeli rumah, baik itu kelas MBR, menengah, maupun menengah ke atas. Fasilitas kredit ini murni dikeluarkan oleh bank tanpa ada bantuan atau subsidi dari pemerintah. Jadi skema cicilannya pun mengikuti ketentuan bank yang berlaku.
Dari definisi ini saja sudah jelas perbedaan utama KPR subsidi dan nonsubsidi terletak pada ada atau tidaknya keterlibatan pemerintah sebagai pemberi bantuan atau insentif kredit. KPR subsidi merupakan bagian dari program pemerintah untuk mengatasi backlog atau non-kepemilikan rumah, sedangkan KPR nonsubsidi adalah murni produk pembiayaan dari bank.
(Baca: KPR Subsidi Adalah: Definisi, Syarat, dan Cara Mengajukannya)
2. Syarat KPR subsidi dan nonsubsidi
Karena sifatnya sebagai bantuan dari pemerintah, wajar jika KPR subsidi memiliki syarat dan kualifikasi yang cukup selektif bagi calon penerimanya. Berikut syarat pengajuan KPR subsidi yang harus dipenuhi:
- Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia
- Telah berusia 21 tahun atau telah menikah
- Pemohon maupun pasangan (suami/istri) belum memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah
- Penghasilan maksimum Rp 8 juta untuk rumah tapak dan susun
- Memiliki masa kerja atau usaha minimal satu tahun
- Memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan Pajak Penghasilan (PPh) orang pribadi sesuai perundang-undangan yang berlaku
- Menyerahkan syarat-syarat dokumen
Sementara itu,untuk KPR nonsubsidi, syarat dan ketentuan pengajuan biasanya tergantung dari bank masing-masing. Namun, syarat yang berlaku umumnya sebagai berikut:
- Warga negara Indonesia (WNI)
- Bagi karyawan, usia minimal adalah 21 tahun dan maksimal 55 tahun
- Bagi wiraswasta dan profesional, usia minimal adalah 21 tahun dan maksimal 65 tahun
- Punya penghasilan rutin tiap bulan
- Sudah bekerja minimal 2 tahun untuk karyawan
- Sudah menjalankan usaha minimal 3 tahun untuk wiraswasta dan profesional
- Menyerahkan dokumen-dokumen pendukung yang dibutuhkan, seperti KTP, NPWP, slip gaji, dan lain-lain.
Perbedaan yang paling terlihat dari syarat pengajuan ini adalah KPR subsidi mensyaratkan pemohon KPR untuk memiliki penghasilan maksimum Rp 8 juta dan minimal masa kerja satu tahun. Adapun KPR nonsubsidi tidak mensyaratkan nilai penghasilan maksimum, tapi mengharuskan calon debitur untuk memiliki masa kerja minimal dua tahun untuk karyawan dan masa usaha tiga tahun untuk wiraswasta dan tenaga profesional.
3. Jenis dan harga rumah
KPR subsidi hanya dapat diajukan untuk pembelian rumah tapak dan rumah susun yang termasuk ke dalam kategori rumah subsidi. Rumah jenis ini merupakan bagian dari Program Sejuta Rumah yang diluncurkan Presiden Jokowi pada 2015. Salah satu karakteristiknya adalah harganya yang sangat terjangkau, yakni berkisar antara Rp100-300 juta, tergantung wilayahnya. Selain itu, tipe rumahnya juga tidak begitu besar, yakni tipe 24-36.
Lalu bagaimana cara menemukan rumah subsidi? Ada tiga platform yang bisa Anda tuju untuk mendapatkan informasi seputar rumah subsidi dan pembiayaannya:
- Situs rumahsubsidi.pu.go.id
- Situs sikumbang.ppdpp.id
- Aplikasi SiKasep di smartphone Anda
Sementara itu, KPR nonsubsidi dapat digunakan untuk pembelian rumah tapak dan rumah susun komersial. Harga rumah jenis ini tentunya jauh lebih mahal jika dibandingkan dengan rumah subsidi, bisa sampai miliaran tergantung tipe dan lokasi rumah. Tipe dan luasnya pun tentu lebih besar jika dibandingkan dengan rumah subsidi.
4. Suku bunga KPR
KPR konvensional atau nonsubsidi umumna memberlakukan dua sampai tiga tipe suku bunga, yakni bunga tetap, bunga mengambang, dan bunga cap. Bunga tetap dan bunga cap hanya berlaku di awal masa cicilan, biasanya hingga lima tahun pertama, dan setelahnya berlaku bunga mengambang. Artinya, besar cicilan KPR akan berubah-ubah mengikuti besarnya suku bunga acuan Bank Indonesia.
Ini tidak berlaku untuk KPR subsidi. KPR ini hanya memberlakukan suku bunga tetap hingga masa pinjaman berakhir, yakni sebesar 5%. Jika dibandingkan dengan suku bunga KPR normal yang rata-rata sekitar 8-14% per tahun, tentu bunga KPR subsidi ini jauh lebih rendah dan terjangkau bagi MBR.
5. Uang muka
Uang muka alias DP rumah untuk KPR subsidi sangatlah rendah, yakni mulai dari 1% dari harga rumah. Meski demikian besar DP ini akan berbeda-beda tergantung dari bank pelaksana, tapi umumnya tidak akan lebih dari 10%. Ini jauh lebih rendah dari DP rumah yang dibutuhkan dalam pengajuan KPR nonsubsidi, yang biasanya sekitar 20-30% dari harga rumah.
Selain DP rumah yang rendah, pemerintah juga masih menyediakan bantuan uang muka lewat program SBUM untuk pembeli rumah subsidi yang kesulitan menyediakan uang tunai untuk kebutuhan ini. Besarnya adalah Rp 4 juta. Namun program ini hanya tersedia untuk pembeli rumah tapak subsidi, bukan rumah susun.
6. Ketentuan PPN
Dalam transaksi jual-beli rumah, tentunya ada sejumlah biaya yang ditanggung oleh masing-masing pihak dalam transaksi. Bagi pembeli rumah, salah satu biaya tersebut adalah pajak pertambahan nilai alias PPN. Jika Anda membeli rumah komersial langsung dari pengembang yang merupakan pengusaha kena pajak (PKP), maka biaya PPN yang harus Anda bayar adalah sebesar 10% dari harga tanah.
Biaya PPN ini tidak berlaku jika Anda membeli rumah subsidi dengan KPR subsidi. Pemerintah menetapkan bahwa pembelian rumah tapak dan rumah susun dengan KPR subsidi tidak akan dikenai PPN. Dengan begitu, ongkos pembelian rumah pun bisa berkurang signifikan.
(Baca: Ini Jenis Pajak dan Biaya Dalam Transaksi Jual Beli Rumah)
7. Premi asuransi
Membeli rumah dengan KPR otomatis Anda wajib untuk membeli asuransi kebakaran atau asuransi rumah untuk hunian tersebut. Pihak bank tentunya tidak ingin rumah yang sudah dibiayai dengan KPR berisiko rusak atau berkurang nilainya karena bencana. Jadi asuransi rumah adalah wajib untuk tiap rumah yang dibeli lewat KPR nonsubsidi.
Tapi tidak demikian dengan KPR subsidi. Jika Anda menggunakan KPR ini, maka Anda tidak perlu mengeluarkan biaya ekstra untuk premi asuransi kebakaran rumah. Sebab biaya ini sudah ditanggung oleh pemerintah.
Kesimpulan
Itulah tadi 7 perbedaan KPR subsidi dan nonsubsidi. Dapat disimpulkan bahwa perbedaan terbesar di antara keduanya terletak pada segmen pasar. KPR subsidi ditujukan untuk kalangan MBR, sedangkan KPR nonsubsidi lebih ditujukan untuk kalangan masyarakat menengah hingga mapan. Mana yang lebih cocok untuk Anda?