Dalam transaksi jual beli rumah, ada pajak dan biaya-biaya yang harus kita tanggung baik sebagai penjual maupun pembeli. Biaya-biaya ini tentunya harus kita siapkan sejak jauh-jauh hari agar transaksi berjalan mulus.
Selama ini banyak dari kita yang berpikir bahwa semua biaya dalam penjualan rumah akan dibebankan kepada pihak pembeli. Padahal kenyataannya tidaklah demikian.
Ada juga pajak dan biaya yang harus ditanggung oleh pihak penjual lho. Jadi jika kita ingin menjual rumah, baiknya kita memahami biaya apa saja yang harus kita keluarkan agar keuangan kita siap saat transaksi berjalan. Jangan sampai rumah gagal terjual hanya karena kita lalai menyiapkan dana tunai untuk biaya-biaya penjualan rumah.
Baik pihak penjual maupun pembeli rumah sama-sama memiliki kewajiban untuk membayar pajak dan biaya tertentu dalam transaksi jual beli rumah. Untuk mengetahui biaya-biaya apa saja yang harus dibayar masing-masing pihak, berikut ini ulasan lengkapnya.
Pajak dan biaya yang ditanggung penjual rumah
1. Pajak penghasilan (PPh)
Saat menjual rumah, pihak penjual berpotensi mendapatkan penghasilan atau dana tunai dari transaksi tersebut. Penghasilan tambahan ini akan dikenakan pajak penghasilan atau PPh dari pemerintah.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, besar PPh yang dibebankan kepada penjual adalah sebesar 2,5% dari harga rumah untuk rumah dan rumah susun non-sederhana. Sementara itu, jika rumah yang dijual adalah rumah atau rumah susun sederhana, maka PPh yang dikenakan adalah sebesar 1% dari harga rumah.
Misalnya Anda menjual rumah tapak non-sederhana seharga Rp 1 miliar. Maka PPh yang wajib Anda bayar adalah 2,5% dari Rp 1 miliar, yakni Rp 25 juta. Pembayaran PPh ini harus Anda lakukan sebelum penerbitan Akta Jual Beli (AJB) rumah.
2. Biaya notaris
Sebagai penjual, Anda juga perlu menanggung biaya untuk menyewa jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di wilayah rumah Anda. Jasa notaris atau PPAT diperlukan untuk memastikan keabsahan transaksi jual beli dan mengecek legalitas sertifikat serta dokumen rumah.
Besar biaya notaris tergantung dari nilai objek dalam akta dan sudah diatur dalam Undang-Undang RI No 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Anda bisa cek aturan tersebut untuk menyiapkan dana yang dibutuhkan untuk keperluan ini.
3. Pajak bumi dan bangunan (PBB) dan tagihan rumah
Sebelum menjual rumah, penjual wajib melunasi pajak bumi dan bangunan (PBB). PBB merupakan pajak rumah yang wajib dibayar tiap tahun oleh pemilik rumah.
Jika Anda tidak disiplin membayar PBB atau menunggak, maka calon pembeli pasti enggan untuk membeli rumah Anda. Sebab beban tunggakan PBB nantinya akan ditanggung oleh pembeli rumah baru, siapa yang mau? Oleh karena itu, pastikan bahwa PBB rumah Anda rutin dibayar tiap tahun agar rumah Anda tak bermasalah ketika akan dijual.
Besar PBB tergantung beberapa faktor, diantaranya lokasi dan wilayah rumah, harga rumah, serta luas tanah dan bangunan. Rumus penghitungan PBB adalah 0,5% dari nilai jual kena pajak (NJKP).
Selain PBB, Anda juga harus memastikan bahwa tagihan-tagihan rumah seperti air, listrik, telepon, dan lain-lain sudah lunas sebelum dijual. Dengan begitu pemilik rumah baru tidak akan dibebani oleh biaya denda dari tagihan-tagihan tersebut nantinya.
Pajak dan biaya yang ditanggung pembeli rumah
1. Biaya cek sertifikat
Sebelum melakukan pembelian rumah, hal paling penting yang perlu dilakukan adalah mengecek kelengkapan dokumen dan surat rumah yang akan dibeli. Untuk mengecek legalitas dokumen-dokumen tersebut, Anda bisa menyewa jasa notaris atau mengecek secara mandiri dengan langsung mengunjungi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Jika Anda memilih untuk mengurus secara mandiri, maka biayanya sekitar Rp 100 ribu. Anda juga perlu menyiapkan berkas-berkas yang diminta BPN, di antaranya sertifikat tanah asli, formulir permohonan pengecekan, fotokopi pemilik sertifikat, dan lain-lain. Cek syarat pengecekan dokumen selengkapnya di kantor BPN setempat.
(Baca: 5 Dokumen Rumah yang Wajib Diteliti Saat Membeli Rumah)
2. Biaya pembuatan akta jual beli
Setelah mengecek keaslian dokumen rumah, maka selanjutnya Anda perlu membuat akta jual beli (AJB) rumah. Akta ini diperlukan untuk menandakan bahwa transaksi jual beli rumah dilakukan secara sah, di mana penjual menyatakan telah menjual rumah dengan harga yang disepakati dengan pihak pembeli.
Biaya pembuatan AJB ini terhitung cukup besar, yakni mencapai 1% dari nilai transaksi. Meski biasanya biaya ini ditanggung oleh pembeli, Anda bisa juga bernegosiasi dengan penjual dan menanggung biaya ini bersama. Terlebih apabila nilai transaksi rumah cukup besar.
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Sebagai pembeli rumah, Anda juga akan dikenakan BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Jika penjual dikenakan PPh, maka pembeli dikenakan BPHTB atau sering disebut juga sebagai pajak pembelian.
Rumus BPHTB adalah 5% dari nilai perolehan objek pajak (NPOP) yang dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). Nilai NPOPTKP di tiap wilayah berbeda-beda, tapi berdasarkan Undang-Undang No. 28 tahun 2009 ditetapkan besaran yang paling rendah adalah Rp 60 juta.
4. Biaya balik nama
Ketika membeli rumah second atau bekas, Anda harus melakukan pengalihan hak milik dari pemilik lama kepada Anda sebagai pemilik baru. Proses ini disebut balik nama atas sertifikat rumah yang menjadi objek jaminan. Biaya untuk balik nama sertifikat ini umumnya berkisar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan pemerintah daerah setempat.
Meski demikian, jika Anda membeli rumah langsung dari developer atau pengembang, maka biaya balik nama ini dapat dihilangkan. Sebab, biasanya pihak pengembang sudah mengurus proses ini untuk pembeli dan biayanya sudah termasuk dalam biaya pembelian rumah itu sendiri.
5. Pajak pertambahan nilai (PPN)
Biaya terakhir yang perlu Anda tanggung saat membeli rumah adalah pajak pertambahan nilai atau PPN. Jika Anda membeli rumah langsung dari pengembang yang merupakan pengusaha kena pajak (PKP), maka biaya PPN yang harus Anda bayar adalah sebesar 10% dari harga tanah.
Namun jika Anda membeli rumah second dari penjual individu yang bukan termasuk PKP, maka biaya PPN wajib Anda setorkan langsung ke kas negara.
Pajak dan biaya dalam transaksi jual beli rumah memang tidak sedikit, dan kedua pihak perlu menyiapkan dana yang dibutuhkan untuk menjamin transaksi jual beli berjalan mulus. Terutama bagi pembeli, masih ada biaya tambahan lain jika membeli rumah dengan fasilitas KPR atau kredit pemilikan rumah. Oleh karena itu, pastikan dana tunai di rekening cukup untuk kebutuhan biaya-biaya ekstra ini.
(Baca: Biaya-Biaya KPR yang Perlu Disiapkan Saat Membeli Rumah)
Untuk melancarkan transaksi pembelian rumah dan proses pengajuan KPR, Anda bisa berkonsultasi dengan konsultan KPR online di Indonesia. Contohnya Mortgage Master.
Dengan tim yang berpengalaman di industri KPR, Mortgage Master akan membantu Anda dalam proses pengajuan kredit rumah, mulai dari merekomendasikan produk KPR terbaik, memandu pengisian proses aplikasi kredit, sampai dengan update status aplikasi dan akad kredit.
Menariknya lagi, Anda bisa mengakses layanan konsultasi dari Mortgage Master ini secara gratis. Cukup mengisi formulir konsultasi secara online, dan tim Mortgage Master akan segera menghubungi Anda kembali dalam waktu 1x24 jam di hari kerja. Selamat mencoba!