Pemilik properti, baik rumah maupun tanah harus paham apa saja jenis-jenis hak atas tanah yang berlaku di Indonesia. Pasalnya, jenis hak atas tanah yang dimiliki seseorang akan mempengaruhi bagaimana status dan kedudukan orang tersebut di mata hukum.
Saat akan membeli rumah atau apartemen, salah satu tips dan saran yang paling sering kita dengar adalah, “Jangan lupa cek sertifikat tanahnya.” Sertifikat tanah ini menunjukkan hak atas tanah dan bangunan dari orang yang mengaku sebagai pemilik properti.
Bisa saja penjual mengaku memiliki properti tersebut, tapi ternyata setelah dicek sertifikat tanahnya, dia hanya memiliki hak guna bangunan saja. Jika hal seperti ini terjadi, maka Anda akan menghadapi risiko tuntutan hukum di masa depan apabila ada pihak lain yang mengklaim dirinya sebagai pemilik yang sah dari properti yang dimaksud.
Oleh karena itu, agar tak tertipu, kita perlu cerdas dan cermat saat memeriksa sertifikat tanah. Berdasarkan Undang-Undang No. 50 Tahun 1960 tentang Dasar-Dasar Pokok Agraria (UUPA), berikut ini jenis-jenis hak atas tanah yang berlaku di Indonesia:
1. Hak milik
Masih menurut UUPA, dijelaskan bahwa hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki seseorang atas tanah. Hak ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain melalui transaksi jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat, dan sebagainya.
Orang yang memiliki sertifikat hak milik atas tanah dan bangunan berarti dia merupakan pemilik sah dan diakui di mata hukum. Dia berhak melakukan apapun atas tanahnya, termasuk menjual, menyewakan, menggunakan, sampai menjaminkan tanah tersebut untuk mendapatkan utang atau pinjaman.
Jika Anda berniat membeli properti, maka pastikan bahwa sertifikat yang dipegang oleh penjual adalah sertifikat hak milik atas nama penjual tersebut. Dengan begitu, peralihan hak atas tanah benar-benar terjadi antara Anda dan pemilik tanah yang sah. Sehingga Anda pun tidak berisiko akan tuntutan hukum di masa depan.
(Baca: 5 Dokumen Rumah yang Wajib Diteliti Saat Membeli Rumah)
2. Hak guna usaha
Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu untuk usaha pertanian, perikanan atau peternakan. Hak ini diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit lima hektare. Apabila luas tanah yang dimaksud mencapai lebih dari 25 hektare, maka diperlukan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.
Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak ini diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun, tapi untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama bagi usahanya membuahkan hasil dapat diberikan hak guna-usaha hingga 35 tahun. Lebih lanjut, jika pemegang hak menyetujui, maka hak guna-usaha dapat diperpanjang hingga 25 tahun lagi.
Berdasarkan undang-undang, hak guna usaha hanya bisa diberikan kepada warga-negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Adapun pemberian hak ini harus dilakukan dan ditetapkan oleh pemerintah.
3. Hak guna bangunan
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Meski demikian, atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak ini dapat terjadi atas dua kondisi, yakni:
- Atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara karena penetapan pemerintah
- Atas tanah milik karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu
Secara sederhana, orang yang memiliki hak guna bangunan berarti dia hanya berhak atas bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut. Adapun tanahnya adalah milik orang lain. Jadi jika masa berlaku hak ini habis, maka pemegang hak pun sudah tidak bisa lagi menggunakan tanah tersebut untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atasnya. Meski demikian, hak ini bisa diperbarui atau diperpanjang jika memenuhi persyaratan
4. Hak pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari:
- Tanah yang dikuasai langsung oleh negara melalui keputusan yang diberikan oleh pejabat yang berwenang
- Tanah milik orang lain melalui perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah
Ketentuan lebih lanjut soal hak pakai diatur dalam Peraturan Pemerintah No, 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan Hak Pakai.
Dalam peraturan ini disebutkan bahwa hak pakai diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Hak pakai atas tanah negara dapat diperpanjang atau diperbaharui jika memenuhi persyaratan.
Meski demikian, hak pakai atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang. Hak ini bisa diperbarui apabila ada kesepakatan antara pemegang hak pakai dengan pemegang hak milik melalui pemberian hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
5. Hak sewa
Hak sewa adalah hak yang dimiliki seseorang atau badan hukum untuk menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
Pembayaran uang sewa dapat dilakukan dengan cara berikut:
- Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu
- Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan
Adapun yang dapat menjadi pemegang hak sewa adalah:
- Warga Negara Indonesia
- Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
- Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
- Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
6. Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan
Berdasarkan UUPA, hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Namun dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu.
Itulah tadi jenis-jenis hak atas tanah yang berlaku di Indonesia. Selain enam hak di atas, UUPA juga menyebutkan adanya hak-hak lain yang ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.
Setelah mengetahui dan memahami jenis-jenis hak atas tanah ini, kita jadi bisa makin teliti saat membeli properti. Jangan sampai membeli rumah atau tanah yang ternyata tidak memiliki sertifikat atas hak milik. Periksa juga legalitas sertifikat tersebut ke kantor pertanahan untuk menghindari konflik hukum di masa depan.