Saat membeli rumah bekas atau second, satu hal administratif yang wajib Anda lakukan segera adalah mengurus balik nama sertifikat tanah. Tujuannya, agar Anda sebagai pemilik baru memiliki bukti kepemilikan tanah yang sah dan kuat di mata hukum untuk menghindari konflik atau sengketa di kemudian hari.
Bagi yang belum tahu, balik nama sertifikat adalah proses mengubah sertifikat tanah dari yang sebelumnya atas nama pemilik lama menjadi atas nama pemilik baru. Dengan begitu, Anda terdaftar sebagai pemilik tanah yang sah di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Agar proses ini berjalan lancar, berikut ini akan kami ulas mengenai syarat dan cara mengurusnya, hingga biaya yang perlu Anda siapkan.
Cara mengurus balik nama
Pada dasarnya, ada dua tahapan mengurus balik nama sertifikat tanah. Yang pertama adalah mengurus akta jual beli (AJB) di kantor pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Kedua, barulah mengurus balik nama sertifikat itu sendiri di BPN. Berikut ini langkah-langkahnya:
1. Mengurus AJB di PPAT
Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak atas tanah dan hak milik rumah melalui transaksi jual beli hanya bisa didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Artinya, untuk bisa terdaftar sebagai pemilik baru atas tanah atau rumah, Anda harus memiliki AJB terlebih dahulu.
AJB sendiri merupakan bukti sah bahwa sudah terjadi transaksi jual beli antara penjual atau pemilik rumah lama dan Anda sebagai pembeli atau pemilik rumah baru. Pembuatan AJB wajib dilakukan di hadapan PPAT dan harus dihadiri oleh pihak penjual dan pembeli, serta sekurang-kurangnya dua orang saksi yang memenuhi syarat.
Di tahap ini, pihak PPAT akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan data teknis yang tertera dalam sertifikat tanah lama dengan data yang tercatat dalam buku tanah di BPN. PPAT juga akan meminta penjual untuk membayar pajak penghasilan (PPh) atas penjualan tanah senilai 2,5% dari nilai transaksi. Jika semua data sudah cocok dan bukti pelunasan PPh sudah di tangan, maka penandatanganan AJB baru bisa dilakukan.
(Baca: Ini Jenis Pajak dan Biaya Dalam Transaksi Jual Beli Rumah)
Untuk pengurusan AJB ini, ada sejumlah syarat dokumen yang harus dibawa oleh pihak penjual dan pembeli rumah, yaitu:
- Sertifikat tanah yang asli
- Izin mendirikan bangunan (IMB) asli
- Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB), serta tagihan-tagihan rutin, seperti listrik, air, telepon, dll
- Surat pernyataan dari penjual bahwa rumah dan tanah miliknya tidak dalam sengketa
- Surat roya dari bank, jika kredit rumah sudah lunas
- Dokumen-dokumen identitas pribadi:
- KTP
- NPWP
- Kartu keluarga
- Surat nikah (jika sudah menikah)
Pengurusan AJB di PPAT bisa memakan waktu hingga 30 hari kerja sampai AJB diterbitkan.
2. Mengurus balik nama di kantor BPN
Sebenarnya, Anda bisa meminta bantuan PPAT untuk sekaligus mengurus balik nama sertifikat setelah AJB terbit, sehingga Anda tak perlu mengurusnya sendiri ke kantor BPN. Tapi tentunya Anda perlu mengeluarkan biaya ekstra untuk layanan tersebut.
Jika Anda ingin menghemat, maka Anda juga bisa mengurus balik nama sertifikat sendiri kok. Berikut ini sejumlah dokumen persyaratan yang harus Anda bawa menurut ketentuan Kementerian Agraria Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN):
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai
- Surat kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
- Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket (bagi badan hukum)
- Sertifikat asli
- Akta jual beli dari PPAT
- Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dana atau kuasanya
- Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat / keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang
- Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, serta penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
Pastikan Anda sudah membawa semua dokumen persyaratan di atas saat mendatangi kantor pertanahan setempat. Setelah menyerahkan syarat-syarat tersebut, selanjutnya Anda tinggal menunggu penerbitan sertifikat baru atas nama Anda yang prosesnya memakan waktu sekitar lima hari kerja.
(Baca: 5 Dokumen Rumah yang Wajib Diteliti Saat Membeli Rumah)
Biaya yang diperlukan untuk balik nama
Dalam praktiknya, biaya yang perlu Anda siapkan untuk proses balik nama sertifikat mencakup sejumlah komponen. Berikut ini rinciannya:
1. Biaya pembuatan AJB di PPAT
Biaya pertama yang harus Anda siapkan adalah biaya pembuatan AJB di kantor PPAT. Biasanya tarif yang dikenakan oleh notaris untuk mengurus dokumen ini adalah 0,5%-1% dari total nilai transaksi jual beli. Tapi, angka ini biasanya sudah termasuk pembuatan AJB, jasa notaris, dan pengurusan balik nama sertifikat.
Jika Anda berniat untuk mengurus balik nama sendiri, maka jangan lupa utarakan hal tersebut kepada PPAT yang Anda tunjuk, sehingga tarif yang mesti Anda bayar bisa disesuaikan.
2. BPHTB
Sebagai pembeli rumah, Anda juga wajib membayar bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) setelah transaksi jual beli selesai. Jika belum bayar, maka balik nama tidak akan bisa dilakukan. Sebab surat setoran BPHTB atau SSB merupakan salah satu syarat dokumen yang wajib Anda serahkan saat mengurus balik nama sertifikat.
Besar BPHTB yang harus Anda bayar adalah senilai 5% dari nilai transaksi pembelian, setelah dikurangi nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP). Besar komponen ini akan berbeda-beda untuk tiap daerah, karena masing-masing daerah menetapkan nilai NJOPTKP yang berbeda.
3. Biaya pengecekan berkas di BPN
Sebelum balik nama diproses, staf BPN akan melakukan pengecekan berkas dan sertifikat lebih dulu. Menurut Kementerian ATR/BPN, biaya untuk kebutuhan ini adalah Rp50.000 per sertifikat. Adapun proses pengecekannya membutuhkan waktu satu hari kerja.
4. Biaya pelayanan balik nama di BPN
Setelah pengecekan berkas selesai, barulah balik nama sertifikat Anda diproses. Dalam tahap ini, ada biaya lagi yang harus Anda keluarkan. Biaya dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh kantor pertanahan dengan rumus:
(Nilai Tanah (per meter persegi) x Luas Tanah (meter persegi)) : 1.000
Misalnya, luas tanah Anda adalah 200 meter persegi dengan harga per meternya Rp2 juta. Maka biaya balik nama sertifikat rumah Anda adalah:
(2.000.000 x 200) : 1.000 = Rp400.000
Jadi sudah paham kan caranya mengurus balik nama sertifikat rumah dan besar biaya yang dibutuhkan? Proses ini jangan sampai terlewatkan, karena menjamin keamanan status kepemilikan Anda atas rumah yang baru dibeli. Semakin cepat diurus, maka semakin tenang juga Anda saat menempati rumah tersebut bersama keluarga.