Ketika mengajukan pinjaman ke bank, salah satu elemen yang paling penting diperhatikan adalah plafon kredit atau plafon pinjaman. Apa itu plafon kredit? Plafon kredit adalah batas maksimum pinjaman yang bisa Anda dapatkan saat mengajukan kredit kepada bank. Jadi bisa dibilang elemen ini sangat berpengaruh terhadap kebutuhan dana Anda.
Dalam kredit pemilikan rumah atau KPR, bank juga memiliki plafon kredit untuk setiap produk mereka. Tiap bank menawarkan plafon kredit yang berbeda-beda, tergantung kebijakan masing-masing. Plafon pinjaman KPR yang diterima calon nasabah juga bisa berbeda satu sama lain meskipun mengajukan produk KPR yang sama.
Memahami soal plafon kredit dan mengetahui cara kerjanya akan membantu Anda dalam menerapkan strategi yang tepat saat pengajuan KPR. Mari simak ulasan lengkapnya dalam artikel berikut ini.
Apa itu plafon kredit?
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), plafon kredit adalah batas tertinggi (biaya, kredit, dan sebagainya) yang disediakan atau disebut juga dengan pagu kredit.
Lebih lanjut, dalam Kamus Istilah Pembiayaan Perumahan yang diterbitkan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) dijelaskan bahwa plafond kredit atau plafon kredit adalah besarnya pembiayaan (nilai kredit) yang diberikan oleh perusahaan pembiayaan, misalnya oleh bank.
Dari dua penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa yang dimaksud dengan plafon kredit adalah nilai dana pinjaman yang diberikan oleh pihak bank kepada debitur atau nasabah. Dalam praktik pengajuan KPR, Anda tentunya ingin mengajukan pinjaman KPR yang memiliki plafon sesuai dengan harga rumah.
Katakanlah harga rumah incaran Anda adalah Rp 800 juta. Maka jika Anda ingin memenuhi 100% harga pembelian rumah dari KPR, Anda perlu mencari produk KPR bank yang menawarkan plafon kredit setara atau lebih besar dari nilai tersebut.
Faktor apa saja yang menentukan plafon kredit rumah?
Seperti sudah disebutkan sebelumnya, tiap bank menawarkan jumlah plafon kredit yang berbeda-beda. Tiap debitur juga bisa saja menerima plafon kredit yang berbeda meskipun mengajukan produk KPR dari bank yang sama. Lalu apa sebenarnya yang mempengaruhi jumlah plafon kredit rumah yang bisa diterima oleh seseorang?
1. Penghasilan dan utang nasabah
Hal pertama yang menentukan besarnya plafon kredit rumah adalah jumlah penghasilan yang dimiliki oleh calon nasabah KPR. Bank akan mengevaluasi besar gaji atau penghasilan kita per bulan untuk menilai kemampuan kita dalam membayar cicilan KPR tiap bulan.
Untuk karyawan, bank akan melihat jumlah gaji bulanan. Sementara untuk wirausaha, bank akan melihat laporan keuangan perusahaan atau pembukuan perusahaan sebagai sumber referensi.
Selain penghasilan, bank juga akan mengecek berapa jumlah utang nasabah yang masih berjalan. Dengan begitu, bank mengetahui seberapa besar kemampuan finansial nasabah jika ada tambahan beban cicilan KPR. Penilaian akan kemampuan finansial ini akan menjadi salah satu pertimbangan bank dalam menentukan plafon KPR. Semakin baik kemampuan nasabah, maka semakin besar pula plafon yang akan diberikan oleh bank.
2. Skor kredit
Selain kemampuan finansial, bank juga akan menilai risiko nasabah. Caranya adalah dengan mengecek skor kredit nasabah tersebut melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan Otoritas Jasa Keuangan (SLIK OJK) atau dulunya disebut BI checking.
SLIK OJK memuat informasi riwayat kredit seseorang, termasuk jumlah utang yang masih berjalan, histori pembayaran kredit, sampai catatan akan kredit yang telat dibayar atau menunggak. Dari pengecekan ini pihak bank akan mengetahui tingkat risiko nasabah dalam pembayaran cicilan. Semakin kecil risiko, maka semakin besar potensi nasabah tersebut mendapatkan plafon kredit rumah yang tinggi dari bank.
(Baca: Cara Cek Skor BI Checking Sebelum Mengajukan KPR)
3. Harga rumah dan kebijakan rasio LTV bank
Satu lagi yang mempengaruhi besarnya plafon kredit rumah adalah harga rumah dalam proses appraisal dan juga kebijakan rasio LTV atau loan to value dari bank terkait.
Seperti kita ketahui, bank akan melakukan penilaian harga rumah atau appraisal ketika ada permohonan KPR. Harga rumah dalam proses ini bisa jadi tidak sama dengan harga rumah yang ditetapkan oleh penjual. Bisa lebih besar, bisa juga lebih kecil.
Setelah mengetahui harga rumah, bank kemudian akan menentukan plafon KPR yang disesuaikan dengan ketentuan rasio LTV bank. Rasio LTV merupakan rasio antara harga rumah dengan plafon kredit rumah yang bisa disalurkan oleh bank untuk nasabah.
Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 23/2/PBI/2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018, batas tertinggi rasio LTV yang berlaku untuk perbankan Indonesia adalah mulai dari 90% sampai 100%, tergantung dari rasio NPL bank terkait.
Sebagai contoh, setelah dilakukan appraisal, harga rumah incaran Anda adalah Rp 1 miliar. Bank pilihan Anda memiliki kebijakan rasio LTV sebesar 100%. Ini artinya Anda berpotensi mendapatkan plafon KPR hingga Rp 1 miliar, selama penghasilan dan risiko Anda dinilai layak oleh bank.
(Baca: Mengenal LTV KPR dan Pengaruhnya dalam Pembelian Rumah)
4. Kebijakan plafon kredit dari bank terkait
Faktor terakhir yang mempengaruhi jumlah plafon KPR adalah kebijakan dari bank itu sendiri. Tiap bank memiliki kebijakan masing-masing terkait dengan plafon kredit. Ada bank yang hanya membatasi plafon kredit rumah hingga Rp 1 miliar. Ada juga bank yang bisa memfasilitasi KPR hingga 15 miliar.
Intinya, sesuaikan pilihan KPR dengan kebutuhan plafon kredit Anda. Jika memang membutuhkan dana KPR di bawah Rp 1 miliar, maka Anda bisa memilih produk KPR yang menawarkan plafon di kisaran angka tersebut. Tak perlu mencari KPR dengan plafon tinggi jika memang tidak membutuhkannya. Sebab dengan plafon yang tinggi, biasanya syarat dan ketentuan dari bank juga akan lebih ketat.
Penutup
Jadi sudah paham soal plafon kredit rumah dan pengaruhnya dalam pengajuan KPR, bukan? Memilih plafon KPR juga merupakan hal yang penting, karena ini bisa berpengaruh terhadap beban keuangan Anda dalam jangka panjang. Dengan plafon yang besar, otomatis cicilan akan lebih besar dan utang akan lebih lama lunas. Jadi tentukan dengan bijak plafon KPR Anda sesuai kebutuhan dan kemampuan.