Investasi properti tak hanya bisa dilakukan lewat pembelian aset fisik, seperti rumah atau apartemen, tetapi bisa juga lewat investasi saham di pasar modal. Caranya adalah dengan membeli sejumlah saham perusahaan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI).
Saat ini tercatat sudah ada 79 perusahaan yang masuk ke dalam kategori sektor Properti dan Real Estate di pasar modal. Semua perusahaan ini memiliki fokus bisnis di industri properti, baik sebagai pengembang perumahan, konstruksi bangunan, maupun pengembang kawasan komersial dan industrial.
Lalu bagaimana cara memilih saham properti terbaik dari puluhan saham tersebut? Sebab perlu diingat bahwa investasi saham merupakan investasi yang risikonya cukup tinggi. Jika salah pilih, maka kerugian yang Anda rasakan pun bisa berlipat-lipat. Jadi penting sekali untuk memilih saham yang tepat ketika akan berinvestasi dalam instrumen ini. Begitu pun untuk saham properti.
Agar investasi saham properti bisa cuan dalam jangka panjang, berikut ini ada sejumlah tips yang bisa Anda terapkan.
1. Cek kondisi ekonomi dan tren sektor properti
Industri properti merupakan salah satu industri yang sensitif dengan kondisi ekonomi nasional. Jika kondisi ekonomi baik, maka sektor properti pun akan ikut tumbuh. Sebaliknya, jika ekonomi melambat, maka sektor properti pun akan tertekan. Mengapa? Sebab pertumbuhan sektor properti sangat dipengaruhi oleh daya beli masyarakat.
Oleh karena itu, jika Anda berniat untuk investasi di saham sektor ini, pastikan dulu apakah kondisi ekonomi nasional mendukung pertumbuhannya dalam jangka panjang. Lihat juga bagaimana tren sektor properti di masa depan, seperti produk properti mana yang yang menunjukkan peningkatan permintaan, atau daerah mana yang sepertinya akan banyak dicari oleh masyarakat.
Poin-poin di atas akan membantu Anda dalam menentukan kapan waktu yang tepat untuk masuk ke saham properti, sekaligus memilih saham properti mana kiranya paling menarik untuk investasi jangka panjang. Misalnya jika Anda melihat ada potensi kenaikan demand perumahan di area penyangga Jakarta, maka Anda bisa memilih saham pengembang perumahan di daerah-daerah tersebut, seperti Alam Sutera, Bumi Serpong Damai, atau Summarecon.
Contoh lainnya. Anda melihat ada tren penurunan untuk permintaan gedung perkantoran karena banyak perusahaan yang akan menerapkan sistem working from home setelah pandemi. Maka Anda bisa menghindari saham-saham perusahaan properti yang portofolionya didominasi oleh proyek gedung perkantoran.
2. Periksa laporan keuangan perusahaan
Laporan keuangan merupakan senjata utama bagi investor untuk bisa memilih saham-saham berkualitas. Dari dokumen ini, kita bisa melihat bagaimana kondisi fundamental perusahaan tersebut, apakah baik atau tidak. Sejumlah komponen yang perlu Anda perhatikan dalam laporan keuangan ini, di antaranya:
- Pendapatan atau penjualan
- Laba/rugi perusahaan
- Arus kas operasional
- Laba per saham
- Kewajiban atau utang
- Ekuitas
- Rasio utang terhadap ekuitas (DER)
- Imbal hasil investasi (ROI)
- Imbal hasil ekuitas (ROE)
- Dividen
Cek data-data keuangan ini dan bandingkan performanya selama lima hingga 10 tahun terakhir. Karena investasi saham adalah investasi jangka panjang, maka penting bagi kita sebagai calon investor untuk mengetahui riwayat kinerja perusahaan dalam jangka panjang pula.
(Baca: Mengenal Investasi DIRE atau Dana Investasi Real Estate)
3. Cek manajemen perusahaan
Saat memilih saham properti untuk investasi, sangat penting untuk mengetahui orang-orang yang berada di balik manajemen perusahaan dan bagaimana perusahaan tersebut dikelola. Manajemen perusahaan merupakan faktor kunci yang menentukan bagaimana uang kita yang sudah diinvestasikan dalam perusahaan tersebut digunakan.
Sebagai analogi, jika kita meminjamkan uang kepada teman, tentunya kita akan bertanya uang tersebut akan digunakan untuk keperluan apa. Selain itu, kita juga pasti sudah yakin bahwa orang yang kita pinjamkan uang ini bisa dipercaya untuk melunasi utang tersebut. Tidak mungkin kita mau meminjamkan uang ke orang asing atau orang yang tidak kita percaya bukan?
Nah, prinsip yang sama juga berlaku ketika berinvestasi saham. Ketika investasi saham, artinya kita sudah mempercayakan uang kita kepada perusahaan tersebut untuk digunakan dengan sebaik-baiknya. Jadi sudah semestinya kita mengetahui siapa saja orang-orang yang berada di manajemen perusahaan serta rekam jejak mereka. Lalu bagaimana mereka mengelola perusahaan tersebut? Apa saja strategi yang diterapkan untuk mengembangkan bisnis?
Pastikan bahwa manajemen perusahaan merupakan orang-orang terbaik di industri properti dan menjalankan perusahaan sesuai dengan prinsip good corporate governance (GCG). Dengan mengetahui hal-hal ini, maka kita akan lebih tenang dan yakin saat berinvestasi di perusahaan itu.
4. Periksa kinerja saham perusahaan
Tips selanjutnya dalam memilih saham properti untuk investasi adalah memastikan bahwa kinerja sahamnya baik. Pasalnya, banyak ditemukan perusahaan yang fundamentalnya baik tapi ternyata pergerakan sahamnya kurang maksimal. Penyebabnya banyak, bisa karena jumlah saham publik yang sedikit, tren industrinya yang dinilai kurang menjanjikan, atau manajemen perusahaan meragukan.
Periksa riwayat pergerakan saham perusahaan dalam lima hingga 10 tahun terakhir. Lihat berapa persen pertumbuhannya dan bandingkan dengan perusahaan lain yang sejenis.
Selain itu cek juga pergerakannya secara teknikal, apakah saham berada pada tren naik atau tren turun dalam jangka panjang. Salah satu caranya dengan membandingkan pertumbuhan harga saham perusahaan dengan pertumbuhan indeks harga saham gabungan (IHSG). Jika pergerakannya berada di atas IHSG, berarti kinerja sahamnya positif. Sebaliknya, jika saham bergerak lebih lambat dari IHSG, berarti ini pertanda buruk.
5. Periksa jumlah saham beredar
Jumlah saham beredar suatu perusahaan akan menentukan fluktuasi pergerakan saham tersebut. Semakin sedikit jumlah saham yang diperjual-belikan di bursa, maka semakin volatil pergerakannya. Artinya, investor yang berinvestasi dalam saham tersebut memiliki risiko tinggi mengalami kerugian, meskipun potensi keuntungannya juga besar.
Hindari saham-saham seperti ini, karena pergerakan sahamnya akan mudah ditentukan oleh oknum-oknum tertentu atau bandar. Bisa naik dengan cepat, tapi turunnya pun tak kalah drastis. Apalagi jika ternyata tidak didukung oleh fundamental perusahaan yang baik.
6. Cek harga saham
Tips memilih saham properti untuk investasi yang terakhir ini tidak kalah penting. Pastikan Anda mengetahui apakah harga saham yang akan dibeli masih tergolong murah atau sudah terlalu mahal. Ini akan mempengaruhi potensi kenaikan harga saham tersebut di masa depan.
Ibarat membeli barang, tentu kita ingin mendapatkan harga yang paling ekonomis bukan? Begitu juga untuk saham. Sebagus apapun suatu perusahaan, kalau harga sahamnya sudah mahal, sebaiknya urungkan niat untuk membelinya. Sebab potensi keuntungan yang akan Anda dapatkan di masa depan tidak akan sebesar jika membeli saham yang harganya masih murah.
(Baca: 5 Tips Beli Rumah untuk Investasi Supaya Bisa Cuan)
Seperti kata investor sukses Warren Buffet dalam kuliah umum di Fakultas Notre Dame pada 1991, jika ingin mendapatkan cuan, “Belilah sesuatu dengan harga yang lebih rendah dari nilai sesungguhnya”.
Jadi sudah siap investasi saham properti sekarang?