Dalam proses pengajuan KPR, tahap appraisal rumah merupakan salah satu yang paling penting. Tahapan ini akan menentukan berapa plafon pinjaman yang bisa kita dapatkan untuk kredit rumah yang kita ajukan. Semakin tinggi nilai appraisal yang diberikan oleh bank, maka semakin tinggi pula plafon kredit yang bisa kita cairkan.
Lalu apa sebenarnya yang dimaksud dengan appraisal rumah? Proses appraisal atau penilaian harga rumah adalah proses yang dilakukan oleh bank untuk menentukan nilai rumah yang akan dibiayai oleh kredit pemilikan rumah alias KPR. Tujuannya, agar bank mengetahui berapa harga rumah yang sebenarnya, lalu menjadikannya sebagai patokan untuk menentukan limit pinjaman KPR.
Proses ini juga berkaitan dengan kebijakan rasio loan to value (LTV). Menurut Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 23/2/PBI/2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018, rasio LTV adalah angka rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh bank umum konvensional terhadap nilai agunan berupa properti pada saat pemberian kredit berdasarkan hasil penilaian terkini.
Tiap bank memiliki kebijakan tersendiri soal rasio LTV. Meskipun Bank Indonesia kini tidak menetapkan batasan rasio LTV yang boleh diberikan dalam penyaluran kredit rumah, umumnya bank hanya akan memberikan plafon KPR sebesar 80-90% dari harga rumah. Untuk itulah mereka perlu melakukan proses appraisal untuk tiap permohonan KPR dari nasabah.
(Baca: Panduan Lengkap Appraisal Rumah dalam Proses Pengajuan KPR)
Tips agar harga appraisal rumah tinggi
Harga rumah yang ditentukan bank dalam proses appraisal akan menentukan berapa plafon KPR yang akan kita dapatkan. Dengan kata lain, ini juga akan menentukan berapa besar uang muka atau down payment (DP) rumah yang perlu kita siapkan.
Jika appraisal rumah dari bank ternyata lebih rendah dari harga rumah yang ditetapkan penjual, maka kita harus rela merogoh kocek lebih dalam untuk DP. Kalau ada dana lebih, tentu ini tidak akan jadi masalah. Tapi bagaimana kalau tabungan pas-pasan? Untuk mengantisipasi hal ini, mari kita ketahui cara membuat harga rumah jadi tinggi saat proses appraisal.
1. Jangan pilih rumah di daerah rawan banjir
Ketika akan membeli rumah, pastikan bahwa rumah tersebut tidak berada di lokasi yang langganan banjir. Sebagus apapun kondisi rumah yang akan Anda beli, bank akan menilai harganya rendah jika rumah tersebut terletak di kawasan rawan banjir.
Untuk menghindari hal ini, Anda perlu melakukan survey lokasi dengan cermat. Pertama-tama, Anda bisa memeriksa letak geografis hunian - apakah dekat dengan sungai, serta bagaimana ketinggian tanah dibandingkan area sekitar.
Setelah itu, Anda perlu tanyakan kepada tetangga sekitar soal kondisi lingkungan saat musim hujan. Cek juga drainase di sekitar hunian, apakah masih berfungsi dengan baik atau tidak. Lihat pula tempat pembuangan sampah, karena hal ini juga bisa menjadi penyebab banjir.
2. Cek usia bangunan dan kapan terakhir direnovasi
Semakin baru bangunan rumah, maka akan semakin tinggi nilainya di mata bank. Bagi yang membeli hunian baru, ini tentu tidak akan jadi masalah. Tapi bagi Anda yang berniat membeli rumah bekas, pastikan Anda mengecek usia bangunan dan menanyakan kepada pemilik sebelumnya kapan terakhir kali rumah direnovasi.
Hal ini akan sangat mempengaruhi nilai appraisal dari bank. Secara kasat mata, kondisi rumah mungkin masih terlihat baik dan layak huni, tapi dalam proses appraisal bisa saja bank menemukan sejumlah kekurangan atau bahkan cacat pada bangunan yang bisa menyebabkan valuasinya menjadi rendah.
(Baca: 5 Tips Membeli Rumah Bekas Agar Tidak Tertipu)
3. Pilih rumah dengan akses baik
Satu lagi yang akan menjadi bahan pertimbangan bank dalam proses appraisal adalah akses menuju hunian. Bank akan melihat apakah akses jalannya baik, apakah akses tersebut bisa dilalui kendaraan bermotor, dan sebagainya. Semakin baik akses, tentu akan semakin tinggi pula nilai appraisal.
Untuk mengantisipasi hal ini, Anda perlu memilih rumah dengan akses yang paling tidak bisa dilalui oleh satu kendaraan roda empat. Jalannya juga paling tidak sudah diaspal dan tidak berlubang-lubang, serta medan tempuhnya tidak sulit seperti jalanan yang berkelok-kelok dan banyak tikungan.
4. Tidak dekat dengan lokasi pembuangan sampah
Tempat pembuangan sampah atau TPS umumnya terletak di lokasi yang jauh dari pemukiman penduduk. Meski demikian, masih ada TPS mini atau TPS dadakan yang dibuat dekat dengan lokasi perumahan. Nah, jangan sampai Anda memilih rumah yang lokasinya dekat dengan TPS seperti ini karena akan membuat harganya dinilai rendah oleh bank.
Mengapa? Sebab, hunian yang dekat dengan TPS akan terimbas sejumlah efek negatif, mulai dari bau yang tak sedap, risiko yang tinggi akan penyakit, sampai potensi harga rumah turun ketika dijual kembali.
5. Pastikan surat rumah lengkap
Hal terakhir yang bisa kita lakukan untuk memastikan harga appraisal rumah tinggi adalah memastikan bahwa rumah yang akan kita beli memiliki dokumen-dokumen yang lengkap. Ini merupakan faktor krusial bagi bank, karena rumah tersebut nantinya akan menjadi jaminan dari pinjaman KPR.
Artinya, apabila nasabah gagal melunasi utang KPR, bank akan menyita rumah yang dijaminkan. Rumah tentu akan sulit dijual kembali oleh bank apabila surat-suratnya tidak lengkap. Oleh karena itu, bank biasanya tidak mau mengambil risiko dan bahkan menolak permohonan KPR untuk rumah dengan kriteria seperti ini.
Bagaimana, sudah tahu kan tips untuk memastikan rumah dihargai tinggi oleh bank dalam proses appraisal? Semoga tips ini bisa Anda terapkan dan membantu Anda mendapatkan plafon KPR sesuai keinginan dan kebutuhan.