Tanah merupakan salah satu aset properti yang sangat berharga. Tak hanya karena nilainya yang terus naik seiring dengan harga properti, tanah juga memiliki banyak fungsi yang dapat mendatangkan sumber penghasilan pasif bagi pemiliknya. Oleh sebab itu, legalitas kepemilikan tanah merupakan hal yang sangat penting diurus ketika kita memperoleh aset ini.
Tanah yang Anda dapatkan, baik itu dari transaksi jual beli, warisan, hibah, maupun transaksi lainnya, wajib Anda daftarkan atas nama Anda. Proses ini disebut sebagai peralihan atas tanah atau lebih dikenal dengan istilah balik nama. Tujuannya, agar Anda tercatat sebagai pemilik sah atas aset properti ini dan terhindar dari konflik atau sengketa hukum di kemudian hari.
Melakukan balik nama sertifikat tanah sebenarnya tidak sulit, hanya saja Anda memerlukan waktu untuk mengurusnya langsung ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Anda bisa saja meminta bantuan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) untuk mengurus hal ini, tapi tentunya dibutuhkan biaya ekstra. Sementara jika Anda mengurus sendiri, Anda hanya akan dikenakan tarif sesuai ketentuan dari BPN.
Tata cara peralihan hak atas tanah berbeda-beda, tergantung cara perolehannya. Langkah mengurus balik nama unuk tanah dari transaksi jual beli akan berbeda dengan tanah yang diperoleh dari warisan, dan seterusnya. Berikut ini akan Mortgage Master bahas satu-persatu langkah-langkahnya.
Cara peralihan hak atas tanah dari transaksi jual beli
Ketika Anda membeli tanah kosong ataupun dengan bangunan rumah di atasnya, Anda wajib segera mengurus balik nama untuk sertifikat tanah dan bangunannya. Namun sebelum Anda mengajukan permohonan peralihan hak atas tanah, Anda harus terlebih dahulu mengurus akta jual beli atau AJB di PPAT.
1. Mengurus AJB di PPAT
AJB merupakan bukti sah bahwa sudah terjadi transaksi jual beli antara penjual atau pemilik rumah lama dan Anda sebagai pembeli atau pemilik rumah baru. Pembuatan AJB wajib dilakukan di hadapan PPAT dan harus dihadiri oleh pihak penjual dan pembeli, serta sekurang-kurangnya dua orang saksi yang memenuhi syarat.
Di tahap ini, pihak PPAT akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan data teknis yang tertera dalam sertifikat tanah lama dengan data yang tercatat dalam buku tanah di BPN. PPAT juga akan meminta penjual untuk membayar pajak penghasilan (PPh) atas penjualan tanah senilai 2,5% dari nilai transaksi. Jika semua data sudah cocok dan bukti pelunasan PPh sudah di tangan, maka penandatanganan AJB baru bisa dilakukan.
Untuk mengurus AJB, berikut ini sejumlah dokumen yang perlu Anda siapkan:
- Sertifikat tanah yang asli
- Izin mendirikan bangunan (IMB) asli
- Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB), serta tagihan-tagihan rutin, seperti listrik, air, telepon, dll
- Surat pernyataan dari penjual bahwa rumah dan tanah miliknya tidak dalam sengketa
- Surat roya dari bank, jika kredit rumah sudah lunas
- Dokumen-dokumen identitas pribadi:
- KTP
- NPWP
- Kartu keluarga
- Surat nikah (jika sudah menikah)
Pengurusan AJB di PPAT bisa memakan waktu hingga 30 hari kerja sampai AJB diterbitkan.
2. Mengurus balik nama di BPN
Setelah AJB selesai dibuat, maka selanjutnya Anda bisa mengurus peralihan hak atas tanah di kantor BPN di area Anda. Berdasarkan situs resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), berikut ini dokumen persyaratannya:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai
- Surat kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
- Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket (bagi badan hukum)
- Sertifikat asli
- Akta jual beli dari PPAT
- Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dana atau kuasanya
- Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat / keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang
- Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, serta penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
Proses ini membutuhkan waktu kurang lebih lima hari kerja. Adapun biaya yang dikenakan dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan dengan rumus: *(nilai tanah (per m2) luas tanah (m2)) / 1000 + biaya pendaftaran.**
Cara peralihan hak atas tanah dari warisan
Untuk tanah warisan, Anda bisa langsung mengurusnya ke kantor BPN. Berikut ini syarat dokumen yang perlu disiapkan:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai
- Surat kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas pemohon/para ahli waris (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
- Sertifikat asli
- Surat Keterangan Waris sesuai peraturan perundang-undangan
- Akta Wasiat Notarial
- Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
- Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp 60 juta bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
Waktu penyelesainnya adalah lima hari kerja, dengan biaya yang sama dengan pengurusan balik nama untuk transaksi jual beli.
Cara peralihan hak atas tanah dari hibah
Untuk melakukan peralihan hak atas tanah yang diperoleh dari hibah, berikut ini dokumen-dokumen persyaratan yang perlu Anda siapkan untuk pengurusan di BPN:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai
- Surat kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
- Sertifikat asli
- Akta hibah dari PPAT
- Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/ keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang
- Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
- Penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp 60 juta
Proses ini membutuhkan waktu lima hari kerja.
Cara peralihan hak atas tanah dari transaksi lelang
Apabila Anda memperoleh tanah dari transaksi lelang, proses balik nama juga perlu langsung dilakukan di BPN. Ini dokumen persyaratannya:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai
- Surat kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
- Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum
- Sertifikat asli
- Risalah lelang
- Penyerahan bukti pelunasan lelang
- Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
- Putusan pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum yang tetap (Inkracht)
Sama seperti proses balik nama yang lain, waktu penyelesaian sertifikat ini juga membutuhkan sekitar lima hari kerja.
Tanah dan rumah merupakan aset properti yang penting untuk Anda urus legalitasnya. Pasalnya, harga aset ini tidaklah murah, dan bisa menyebabkan kerugian finansial yang besar bagi Anda di masa depan apabila legalitasnya bermasalah. Ikuti panduan cara peralihan hak atas tanah di atas agar aset tanah Anda aman dari sengketa.